Résilier un bail commercial
Le locataire (appelé ) peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). Il peut aussi demander la résiliation à tout moment dans certains cas. De son côté, le propriétaire (appelé ) peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou à la fin de chaque période triennale dans des situations très particulières (reconstruction immeuble, reprise d'un local d'habitation). La résiliation à l'amiable est également possible. preneur bailleur
Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de . à l'expiration de chaque période de 3 ans résiliation triennale
Il peut également résilier le bail, dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il bénéfice d'une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses peuvent aussi résilier le bail. en dehors de ces périodes triennales ayant-droits
La résiliation du bail peut également provenir d'une introduite dans le bail commercial. clause résolutoire
Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier.
Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :
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Soit par (anciennement acte d'huissier de justice) acte de commissaire de justice
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Soit par lettre recommandée avec avis de réception.
Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.
Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.
Exemple
L'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars.
Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de bail suivants :
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Baux de plus de 9 ans ( par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme )
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Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
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Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
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Baux de locaux de stockage (c'est à dire les entrepôts).
Le bail commercial peut être résilié dans certains cas. sans attendre l'échéance de la période triennale
Le locataire qui est soit commerçant, soit gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la titulaire du bail, soit associé unique d'une peut résilier le bail à tout moment s'il se trouve dans l'une des situations suivantes : SARL EURL
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Il a demandé ses droits à la retraite.
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Il bénéficie d'une pension d'invalidité.
Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner . congé au propriétaire
Le congé est délivré au moins , par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de (anciennement acte d'huissier de justice). 6 mois à l'avance commissaire de justice
En cas de , le bail n'est pas automatiquement résilié sauf si une clause du contrat le prévoit. Le bail est transmis aux héritiers qui ont la possibilité de résilier le bail sans attendre l'échéance triennale. décès du locataire
Attention
les dirigeants de SA et de SAS ne peuvent pas résilier le bail puisqu'ils ne sont ni commerçant, ni gérant majoritaire de SARL, ni associé unique d'EURL. avant l'échéance triennale
Si le bailleur (par exemple la prise en charge des grosses réparations comme les travaux de gros œuvre), le locataire peut demander la du bail (c'est-à-dire la fin du bail). ne respecte pas certaines obligations liées au bail commercial résolution judiciaire
Celle-ci doit être demandée au du lieu de situation de l'immeuble. tribunal judiciaire
Où s'informer ?
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Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice
Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résolution lorsque le manquement présente une certaine gravité.
Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail . On parle alors de du contrat de bail. à tout moment résolution amiable
La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.
Une preuve écrite est nécessaire en cas de désaccord (par exemple : une lettre signée par le locataire et le bailleur).
Le bailleur peut mettre fin au bail commercial soit après chaque période de 3 ans à certaines conditions, soit à tout moment en cas de faute du locataire.
À la fin d'une période de 3 ans (appelée ), le propriétaire a le droit de reprendre le local loué dans l'un des cas suivants : période triennale
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Reconstruction d'un immeuble ou surélévation
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Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation
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Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation
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Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant
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Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière
Il doit alors donner congé au locataire par . 6 mois à l'avance acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Le propriétaire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, l'exercice d'une nouvelle activité ou la des locaux sans autorisation du propriétaire). sous-location
Dans cette hypothèse, le bailleur a 2 possibilités :
ll peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (on parle de résolution judiciaire).
Il peut utiliser la clause résolutoire du bail commercial qui prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.
Le bailleur a la possibilité de réclamer en justice auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble la résolution du bail commercial à la suite d'une . On parle alors de . faute du locataire résolution judiciaire
Il s'agit par exemple des faits suivants :
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Absence d'assurance
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Sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire
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Absence d'exploitation du commerce
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Non-paiement des loyers
Le tribunal judiciaire accepte ou refuse la demande en résolution faite par le propriétaire en fonction de l'importance de la faute du locataire.
Où s'informer ?
-
Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice
La est une clause insérée dans le contrat qui prévoit que l'inexécution d'une obligation précisée entraîne la résiliation du bail. clause résolutoire
Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de (anciennement acte d'huissier de justice), un qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire. commissaire de justice commandement
Le commandement doit mentionner les éléments suivants :
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(par exemple, l'exercice d'une activité sans autorisation du propriétaire) Agissements reprochés au locataire
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le non-respect du bail Commandement à cesser
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Mention d'un pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations. délai d'1 mois
Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.
En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter. 1 mois après
À savoir
Dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander en justice dans la limite de 2 années. des délais de paiement
Le propriétaire peut décider d'un commun accord avec le locataire de mettre fin au bail On parle alors de du contrat de bail. à tout moment. résolution amiable
La résiliation à l'amiable n'exige Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du propriétaire. pas de forme particulière.
Une preuve écrite est nécessaire en cas de désaccord (par exemple : une lettre signée par le locataire et le bailleur).
Où s'informer ?
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Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice -
Chambre de commerce et d'industrie (CCI)
CCI France
Textes de référence
- Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1
Résiliation du bail commercial - Code de commerce : article R145-38
Recours à la lettre recommandée
