Sous-location du bail commercial
La sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé ) de mettre à la disposition d'une autre personne (appelée ) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou ). locataire principal sous-locataire bailleur
La sous-location d'un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :
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Le bailleur a donné son autorisation.
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Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.
Attention
Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le bailleur peut refuser de le contrat de bail principal ou le . renouveler résilier
La sous-location du bail commercial par le locataire doit être autorisée par le bailleur.
Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :
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Elle peut être . C'est le cas lorsqu'elle est prévue dans le bail commercial initial. Il est aussi possible de rédiger un au bail commercial ou un courrier. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être dans le contrat du bail renouvelé. écrite avenant reproduite
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Elle peut être , lorsqu'elle résulte d'une . Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location. tacite attitude claire et non équivoque du bailleur
À savoir
Le bailleur dispose d'un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location.
Le locataire de son intention de sous-louer même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Il le fait par acte de (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. informer le bailleur commissaire de justice
Le bailleur a pour répondre. En cas d'absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné. 15 jours
Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire. Il peut parfois demander une augmentation du loyer à son locataire. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.
Où s'informer ?
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Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice
À noter
Le contrat de bail peut dispenser le locataire d'avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer.
Le contrat de sous-location est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.
Il doit contenir les mentions suivantes :
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Description du local sous-loué
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Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)
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Loyer de la sous-location
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Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
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Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
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Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal.
La sous-location produit des conséquences différentes pour le locataire principal et pour le sous-locataire.
Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail commercial qu'il a conclu avec le bailleur. Il doit donc . De son côté, il reçoit un loyer du sous-locataire. payer le loyer au bailleur
Il est aussi responsable à l'égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut demander réparation au locataire principal.
Le sous-locataire de la sous-location directement au . doit verser le loyer locataire principal
Il bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu'il n'a pas. Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la établie dans le contrat du bail principal. destination des locaux
À noter
Il n'existe pas de contrat entre le propriétaire et le sous-locataire. Cependant, si le propriétaire n'est pas payé par son locataire principal, il peut demander au sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.
Lorsque le contrat de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail. Les règles sont différentes selon que le bail principal est toujours en cours ou terminé.
Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son contrat de sous-location au locataire principal.
Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin en même temps que le bail principal.
Exemple
Par exemple, s'il ne reste que 2 ans avant la fin du bail principal, le locataire principal ne pourra en principe renouveler le sous-bail que pour 2 ans.
Le locataire principal peut refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Lorsqu'il refuse le renouvellement pour un motif grave et légitime (par exemple le non-paiement du loyer), il n'a pas à verser au sous-locataire. Dans les autres cas, il devra la payer. d'indemnité d'éviction
Lorsque son bail principal est terminé, le locataire principal ne peut pas renouveler la sous-location. Si le sous-locataire souhaite rester dans les lieux, il doit donc demander directement au bailleur le renouvellement de son contrat de sous-location. On parle de . droit direct au renouvellement
Dans ce cas, le locataire principal sous-loue la . totalité des locaux
Il n'exploite plus le fonds de commerce. Il perd donc le droit au de son bail commercial puisque seul le propriétaire d'un fonds de commerce bénéficie de ce droit. renouvellement
C'est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Il doit demander le renouvellement de son bail . Celui-ci ne peut accepté que si le bailleur a accepté de renouveler le bail principal. au locataire principal
Dans un contrat de sous-location partielle, le locataire principal sous-loue une partie du local commercial et continue d'exploiter l'autre partie.
Les locaux loués peuvent être séparés. On dit qu'ils sont . Par exemple, un restaurateur sous-loue avec l'accord de son bailleur une partie de son local commercial à une épicerie. divisibles
Le locataire principal peut demander le renouvellement de son bail seulement pour la partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail . directement au bailleur
Le locataire principal et le sous-locataire demandent chacun le renouvellement pour la partie des locaux où ils exploitent leur fonds de commerce.
À noter
Lorsque les locaux loués ne peuvent pas être séparés (ils sont alors ), le sous-locataire doit demander le renouvellement de son sous-bail au locataire principal. indivisibles
Et aussi sur service-public.fr
Où s'informer ?
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Chambre de commerce et d'industrie (CCI)
CCI France
Textes de référence
- Code de commerce : articles L145-31 et L145-32
Sous-location du bail commercial
