Crédit-bail immobilier
Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de . Ce type de contrat permet aux entreprises de un bien immobilier et, dans un second temps, d'en . crédit-bail immobilier louer devenir propriétaire
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la , par un établissement spécialisé (le ), , au profit d'une entreprise (le ). Cette entreprise a la au plus tard à l'expiration du bail. mise en location crédit-bailleur d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial crédit-preneur possibilité d'acquérir le bien
Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc : 2 éléments essentiels
-
Un : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité. Elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque). bail
-
Une : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une . Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de . promesse unilatérale de vente option d'achat valeur résiduelle
À savoir
Tout professionnel peut être (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être . Un est à votre disposition. crédit-preneur crédit-bailleur annuaire des sociétés financières habilitées
En général, l'opération se déroule de la manière suivante :
Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions d'achat avec son propriétaire (un vendeur).
L'entreprise présente son projet à la société financière () qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier. crédit-bailleur
En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.
Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier , ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts. sans apport initial ne figure pas dans le
À noter
Le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier . Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction. en construction
Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter , notamment : certaines mentions
-
Identité et coordonnées des parties
-
: ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail. Loyers et durée du bail
-
: pour l'achat du bien immobilier Montant de la levée d'option
-
: le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location (au moins 5 ans, le plus souvent) est prévue dans le contrat. Conditions de résiliation anticipée
Le locataire () a une du bien et s'engage à assurer le de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter d'une le bien loué . crédit-preneur obligation de jouissance paisible bon entretien hypothèque
Il ne peut pas non plus céder le contrat de crédit-bail ou sous-louer l'immeuble, sans l'autorisation du crédit-bailleur.
Le crédit-preneur ne peut pas , c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux. changer la destination exclusive du bien
À noter
Le crédit-preneur doit également, en tant que locataire, pour couvrir les risques susceptibles de porter atteinte aux personnes et aux biens appartenant aux tiers. assurer les locaux et contracter une assurance responsabilité civile
De plus, le crédit-preneur doit à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail. s'acquitter des loyers
Le crédit-bailleur a d'abord une du bien immobilier loué, sans laquelle le contrat de crédit-bail n'aurait plus lieu d'être. obligation de délivrance
Elle s'accompagne d'une obligation de à l'égard du locataire (crédit-preneur). Autrement dit, le crédit-bailleur doit de l'immeuble qui en empêchent l'usage, même s'il ne les avait pas connus lors de la conclusion du contrat de crédit-bail. garantie d'éviction indemniser le preneur des vices et défauts
À noter
Cependant, les parties peuvent dans le contrat à cette obligation de garantie, notamment si le crédit-preneur réalisait lui-même des travaux de construction de l'immeuble donnée en crédit-bail. librement déroger
Le crédit-bailleur est tenu à un auprès du crédit-preneur. Ainsi, sa responsabilité peut être engagée lorsqu'il a mis en place un montage financier dont il savait parfaitement qu'il aboutirait à un échec total. Cela peut entraîner la mise à sa charge du passif du crédit-preneur. devoir de conseil
Le crédit bailleur est également tenu à un auprès du crédit-preneur. Par exemple, il doit l'informer de la nécessité de contracter une assurance, en lui envoyant les documents relatifs à son affiliation à ladite assurance. devoir d'information
À noter
Cependant, cette obligation d'information et de conseil disparait si le crédit-preneur est un professionnel expérimenté ayant déjà recouru à plusieurs reprises à des opérations de crédit-bail.
Par ailleurs, le crédit-bailleur doit allouer au crédit-preneur, lorsque celui-ci effectue des aménagements ou constructions nouvelles, égale : une indemnité
-
Soit à l'augmentation de valeur enregistrée par le fonds
-
Soit au coût des matériaux majoré du prix de la main-d'œuvre.
Néanmoins, ces dispositions ne s'appliquent pas aux simples améliorations qui ne constituent pas une chose nouvelle et aux simples travaux de rénovation ou de surélévation.
Enfin, du fait de sa qualité de propriétaire, le crédit-bailleur est par l'immeuble loué, par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. responsable des dommages causés à des tiers
Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une doit faire l'objet d'une auprès du service de publicité foncière. La publicité doit être effectuée de la date de l'acte. durée supérieure à 12 ans publicité dans les 3 mois
Attention
En l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas . opposable aux tiers
Cette publicité donne lieu au paiement de la . Le montant de la taxe est fixé à du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. taxe de publicité foncière 0,70 % valeur locative
Le paiement de la taxe est qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail. à la charge du crédit-bailleur
À la fin du crédit-bail, le locataire () a le choix entre : crédit-preneur l'une des 3 alternatives
-
: le locataire lève l'option d'achat Acquérir l'immeuble
-
: le locataire ne lève pas l'option d'achat, il est tenu de libérer les locaux Restituer le bien au bailleur
-
: le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur. Poursuivre la location
Le crédit-preneur peut céder le contrat de crédit-bail immobilier à un tiers (ex : un investisseur immobilier), à condition d'obtenir . En cas de refus abusif du crédit-bailleur, le crédit-preneur peut obtenir une autorisation judiciaire. l'accord exprès du crédit-bailleur
Le crédit-preneur peut envisager de céder son contrat de crédit bail pour les : raisons suivantes
-
Les charges liées au contrat de crédit-bail sont trop lourdes.
-
L'immeuble n'a plus d'intérêt pour son exploitation.
-
Un acheteur fait une proposition financièrement intéressante.
Le crédit-bailleur peut avoir tout intérêt à accepter la cession du contrat de crédit-bail par le crédit-preneur, lorsque celui-ci rencontre des difficultés financières.
Dans ce cas, la cession permet d'assurer la réception des loyers futurs d'un nouveau preneur et ce, sans avoir besoin de verser une indemnité contractuelle de résiliation au crédit-preneur initial.
La cession du contrat de crédit-bail immobilier permet au nouveau preneur de bénéficier, pour la durée restante du contrat en cours, de l'ensemble des droits prévus au contrat (jouissance du bien immobilier, , information et conseil du crédit-bailleur...) garantie d'éviction
Le plus souvent, le contrat de crédit-bail immobilier prévoit que le crédit-preneur reste du paiement des loyers par le nouveau preneur (). Autrement dit, il s'engage auprès du crédit-bailleur à payer les loyers si son remplaçant ne respecte son obligation de paiement des loyers. solidaire le cessionnaire
Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des . règles fiscales particulières
Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des du résultat fiscal (revenu imposable). charges déductibles
Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart fiscalement. n'est pas déductible
Exemple
Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à . 100 000 €
Le terrain a été acquis . Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de . 50 000 € 20 000 €
La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = . 30 000 €
Au final, le sera de 100 000 - 30 000 = . montant du loyer déductible 70 000 €
La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (). Le bien est alors inscrit à son . crédit-preneur bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé
Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit au de l'entreprise. réintégrer une fraction des loyers versés résultat fiscal
Le montant des réintégrations est obtenu grâce au : calcul suivant
Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.
Exemple
Le 1 janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de (soit + pour le terrain). er 200 000 € 180 000 € 20 000 €
Le loyer annuel est égal à . 20 000 €
Le montant de la levée d'option est fixé à . 10 000 €
Le 31 décembre de l'année , l'entreprise lève l'option d'achat et compte le bien sur . N+10 amortir 25 ans
: 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000 Calcul
Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une . réintégration fiscale de 108 000 €
Toutefois, l'entreprise () est si elle remplit toutes les conditions suivantes : crédit-preneur dispensée de la réintégration fiscale
-
L'entreprise est une PME
-
Le bail a été signé entre le 1 janvier 2007 et le 31 décembre 2015 er
-
La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans
-
L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une . zone de revitalisation rurale (ZRR)
Et aussi sur service-public.fr
Textes de référence
Pour en savoir plus
-
Annuaire des sociétés financières agréées (crédit-bail immobilier)
Association française des sociétés financières
